O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a promessa de compra e venda de um imóvel possui autonomia jurídica e continua produzindo efeitos mesmo após a assinatura da escritura definitiva. Por isso, cláusulas previstas no contrato preliminar permanecem válidas, salvo se houver renúncia expressa das partes.

O caso analisado envolvia uma cláusula de retrovenda, prevista na promessa de compra e venda, que não foi reproduzida na escritura pública. O Tribunal de origem havia entendido que a ausência da cláusula na escritura representava uma renúncia tácita ao direito. No entanto, a Quarta Turma do STJ reformou esse entendimento e afirmou que o simples silêncio da escritura não extingue direitos anteriormente pactuados. Para a Corte, a promessa de compra e venda é um contrato autônomo e vinculante, cujas cláusulas permanecem eficazes até que sejam modificadas ou afastadas de forma expressa pelas partes.

Apesar desse reconhecimento, o STJ manteve o resultado do processo porque, no caso concreto, o direito de retrovenda já havia sido exercido fora do prazo previsto no próprio contrato. Assim, a pretensão foi considerada extinta pela decadência, e não por uma suposta renúncia decorrente da escritura definitiva.

A decisão reforça a importância de analisar todos os documentos que fazem parte de uma negociação imobiliária, pois obrigações assumidas na promessa de compra e venda podem continuar produzindo efeitos mesmo que não sejam repetidas na escritura pública.

Fonte: STJ – REsp 1.364.272/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma.